Na FARAJA MASINDE
KWA kawaida upatikanaji na ununuzi wa nyumba kama ilivyo kwa bidhaa nyingine zozote, unatawaliwa na sheria za uchumi. Mahitaji ni lugha au msamiati ambao wachumi wanautumia kuelezea kiwango cha utashi wa kununua bidhaa hizo au huduma.
Hii ni dhana ya jumla ambayo huchukua sura fulani kama vile uwezo wa kifedha wa mnunuzi, mtazamo wa mnunuzi na pia mahitaji ya mnunuzi.
Wakati mwingine tunaweza kusema kuwa mahitaji ni mfumo wa soko ambao ni kinyume na upatikanaji, huu ni mfumo wa utashi wa wazalishaji kuweza kuleta bidhaa ama huduma kwenye soko.
Kwa ujumla wake, hoja hii ya uhitaji mara nyingi hueleweka kama uhitaji wa nadharia, ambao hujumuisha uhitaji usio bayana na uhitaji halisi.
Hata kama mnunuzi atakuwa radhi kununua bidhaa fulani au huduma fulani, hawezi kufanya hivyo pale ambapo hana fedha za kumwezesha kununua au pengine hushindwa kununua anapokosa taarifa sahihi na za kutosha juu ya bidhaa au huduma hiyo. Umuhimu wa mahitaji yasiyo bayana huleta fursa kwa taasisi mbalimbali kwa kuongeza vipato vyao ama kwa kuwekeza katika kujenga uwezo au katika kuzalisha bidhaa ambazo ni za bei nafuu.
Mahitaji bayana ni uwakilishi halisi wa bidhaa au huduma ambazo wanunuzi wanazihitaji, mahitaji halisi huakisi uhalisia wa kiwango ambacho uwezo wa wanunuzi na mahitaji yao halisi huunganika na kuonyesha uhitaji halisi na si tu utashi wa kununua.
Mahitaji ya nyumba hapa nchini ni  makubwa sana takribani nyumba milioni tatu na hii imewekwa wazi katika nyaraka na huongelewa kila wakati, wakati uhalisia wa uhitaji huu unaweza kujadiliwa huku makadirio mengine kutokana na Sensa ya Watu na Makazi ya mwaka 2012 yanaweza kuleta uhakika zaidi wa mahitaji ya nyumba hapa nchini.
Kwa mujibu wa Sensa hiyo ya mwaka 2012, Tanzania ina idadi ya nyumba zipatazo milioni 9.3 pamoja na kwamba sensa hii ilibainisha hali halisi ya ubora wa nyumba zinazomilikiwa na Watanzania ikilinganishwa na sensa iliyopita, ilikuwa bayana kwamba nyumba zinazokadiriwa kufikia milioni tatu ni za udongo na zimeezekwa kwa nyasi.
Inafahamika duniani kote kwamba ubora wa nyumba una uhusiano wa karibu na uwezo wa kiuchumi wa wamiliki wake, hivyo nyumba hizo milioni tatu ambazo zimebainishwa na Sensa ya Taifa zinaacha maswali mengi ambayo hayana majibu hasa kuhusu hali ya maisha ya wananchi wa nyumba hizo ambayo idadi yao inakadiriwa kuwa milioni 15.
Kuhusiana na hili, utafiti uliozinduliwa na Benki Kuu ya Tanzania (BoT) ujulikanao kama Ripoti ya Utafiti wa Masoko ya Nyumba ya mwaka 2014, ulibainisha kuwa kuna uhaba wa nyumba milioni 1.2 mijini ambapo Jiji la Dar es Salaam pekee linachukua theluthi moja ya idadi hiyo.
Mahitaji haya yanakadiriwa kuongezeka kuwa jumla ya nyumba milioni 1.9 kwa mwaka 2015, wakati taarifa hizi zote zinabainisha kuwapo kwa uhaba wa nyumba hapa nchini, ukweli juu ya mahitaji bayana yanazidi takwimu hizi.
Taarifa zilizopatikana kutokana na tathmini za kaya, unatanabahisha kuwa mahitaji ya nyumba hayaakisi mahitaji bayana katika umiliki wa nyumba.
Kwa msingi huu, kaya nyingi zitaendelea kutegemea nyumba za kupanga kama njia pekee ya kupata makazi, hii haisababishwi tu na uduni wa vipato vyao bali pia ugumu wa kupata mikopo kwa ajili ya kujenga nyumba au kununua nyumba.
Hali hii itaendelea kuwapo kwa sababu za uwepo wa vikwazo mbalimbali, ikiwa ni pamoja na uwezo mdogo wa Serikali za mitaa katika miji kushindwa kutoa mchango wao kutokana na vikwazo mbalimbali.
Katika makala haya, mkazo unatiliwa katika kuangalia mahitaji yasiyo wazi na jinsi mnyumbuliko huu unavyoweza kugusa kundi la wenye vipato vya chini na kuangalia upya majukumu ya halmashauri za wilaya na manispaa kuhusu kupanua masoko ya nyumba kwa ajili ya mijadala ya wakati ujao.
Nyumba zinazoingizwa katika soko zinatakiwa zilingane na vipato halisi vya wanunuzi walengwa, changamoto iliyopo kwa wajenzi wa nyumba ni katika kupata uwiano kati ya upatikanaji wa nyumba bora na wakati huo huo zilingane na ngazi za vipato vya wanununzi ambao wanaweza kuwa wa ngazi ya kipato cha juu au cha chini.
Uzoefu unaonyesha kuwa idadi kubwa ya wanunuzi wa nyumba ni wachaguzi mno kiasi kwamba wanatarajia nyumba za kiwango cha ubora wa juu zaidi ya uwezo kama wangetakiwa kujenga nyumba zao wao wenyewe.
Tathmini rasmi ya vipato vya Watanzania wengi inaonyesha kuwa asilimia 85 hawana uwezo wa kumudu kununua nyumba mpya kwa mpango wa mkopo wa nyumba kwa riba ya asilimia 15, ikiwa nyumba hiyo itauzwa zaidi ya Sh milioni 20.
Hii ina maana kuwa kama wajenzi wataweka uwiano wa ngazi za vipato vya wafanyakazi, wanatakiwa wajenge nyumba ambazo bei yake haizidi Sh milioni 20.
Bei hii inaweza kuwa mwafaka zaidi na itakuwa yenye manufaa zaidi kwa kundi la wafanyakazi kwani soko lililobaki ni kwa ajili ya wananchi wa kada ya chini zaidi ambao vipato vyao ni duni mno.
Utafiti uliofanywa na kampuni za ndani ikiwamo ile ya Watumishi Housing Company (WHC), unaonyesha kuwa unapozungumzia nyumba za bei nafuu vijijini basi bei elekezi inatakiwa iwe kati ya Sh milioni tatu na Sh milioni nane, wakati katika ngazi za wilaya nyumba za bei nafuu zinatakiwa ziwe kati ya Sh milioni 10 na 15.
Wakati bei hizi elekezi zitakuwa mwafaka kwa wanunuzi, wajenzi kwa upande wao wanakumbana na changamoto lukuki katika kufanikisha ujenzi.
Hivyo wanakabiliwa na vikwazo vingi ikizingatiwa kwamba viwango vya nyumba husimamiwa kwa misingi ya vigezo vya ujenzi na viwango vinavyotakiwa, vikwazo vingine ni bei ya ardhi au viwanja, huduma, kima cha faida na gharama zinazoandamana na hizi.
Kinyume chake, kuna nyumba ambazo bei zake zinaanzia kati ya Sh milioni tano na milioni 12, wakati ambao mjenzi wa kawaida hawezi kumudu pamoja na kwamba ngazi hii ndiyo ambayo watu wengi wenye mahitaji halisi.
Kwa tathmini hii, ni dhahiri wahitaji wengi wa nyumba watazidi kujenga nyumba katika mfumo wa kujiongeza kwa kuwa mfumo mwingine wa nyumba hauwezi kuakisi mahitaji halisi.
Kuna hasara nyingi sana zinazoandamana na dhana ya pale wananchi wanapochagua kujenga nyumba kwa mfumo wa kujiongeza.
Kando ya kuwa ujenzi wa nyumba huchukua muda mrefu takribani hadi miaka 15, mchakato huu unachangia ujenzi wa nyumba zisizo rasmi hasa mijini ambapo inakadiriwa kufikia asilimia 70.
Ujenzi wa nyumba zisizo rasmi si tu unawanyima wamiliki fursa za kiuchumi, bali pale ambapo nyumba inatakiwa itambuliwe kisheria kama utoaji wa hati lakini pia nyumba kutokamilika hudumaza uchumi kwa kupunguza mtiririko wa vipato.
Kuhusiana na suala hili, nyumba zisizo rasmi hunyima halmashauri za manispaa na wilaya mapato ya kodi za viwanja ambazo huwa zinatakiwa zipelekwe kugharamia huduma za jamii kama afya na elimu.
Kwa kumalizia, ikizingatiwa vikwazo ambavyo wajenzi wanakumbana navyo, vivyo hivyo wajenzi hushindwa kuakisi kuendeleza mahitaji na kuyabadili toka mahitaji yasiyo wazi kuwa mahitaji bayana.
Pamoja na kuwapo ukweli kuwa hapa duniani hakuna ushahidi wa kwamba miradi ya nyumba inayowalenga watu wa kipato cha chini hufanikiwa bila ya Serikali kutia mkono wake, wajenzi wa nyumba wanalo jukumu kubwa la kutekeleza kabla Serikali haijaingilia kati kuwaongeza nguvu katika upatikanaji wa nyumba kwa wale ambao hawana uwezo wa kumudu wao wenyewe.
Lengo likiwa ni kutaka kila mmoja wetu kuishi kwenye mazingira salama yaletwayo na nyumba na makazi bora.
